Ακίνητα: Ανατροπές με τις νέες αντικειμενικές αξίες – Ποιοι κερδίζουν και ποιοι χάνουν

Υπό τη δαμόκλειο σπάθη των εξελίξεων στο μέτωπο του κορονοϊού τελεί η εφαρμογή του σχεδίου της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών για την καθιέρωση ενός νέου συστήματος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, που θα οδηγήσει στην εξομοίωση των αξιών αυτών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς.

Εφόσον η πανδημία περιοριστεί και αρχίσει σιγά σιγά η επαναφορά της ελληνικής οικονομίας στην κανονικότητα, το σχέδιο θα υλοποιηθεί σε όλες του τις φάσεις εντός του 2021, αλλιώς θα εφαρμοστεί με πιο αργούς ρυθμούς, που θα έχουν ως συνέπεια ο απαιτούμενος χρόνος για την ολοκλήρωση όλων των φάσεων του σχεδίου να επιμηκυνθεί κατά πολύ και να συμπεριλάβει και το έτος 2022, όπως αναφέρει η εφημερίδα "Ελεύθερος Τύπος".

Σε κάθε περίπτωση, το πρώτο βήμα υλοποίησης του φιλόδοξου αυτού σχεδίου, το οποίο θα επιδιωχθεί να γίνει φέτος, είναι η ανακοίνωση αντικειμενικών τιμών ζώνης σε περίπου 7.000 περιοχές της χώρας, όπου σήμερα δεν ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών. Αποτέλεσμα θα είναι η σημαντική αύξηση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων και συνακόλουθα η μεγάλη άνοδος των φόρων που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία στις συγκεκριμένες περιοχές. Το δεύτερο βήμα θα είναι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών ζώνης σε όλες τις άλλες περιοχές της χώρας όπου ήδη ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών, ώστε να προσεγγίσουν όσο το δυνατόν περισσότερο τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Το τρίτο και τελικό βήμα θα είναι η δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων και θα οδηγήσει στον εκσυγχρονισμό του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών με την πλήρη ταύτιση φορολογητέων και εμπορικών τιμών.

Τα βήματα

Αναλυτικά, ο σχεδιασμός της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών για την καθιέρωση ενός νέου σύγχρονου συστήματος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων περιλαμβάνει, σύμφωνα με τον "Ελεύθερο Τύπο" τα ακόλουθα βήματα:

1) Επέκταση του συστήματος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων βάσει των αντικειμενικών τιμών ζώνης, σε χιλιάδες οικισμούς, όπου σήμερα ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών γης και των τιμών εκκίνησης ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Οι οικισμοί αυτοί βρίσκονται εντός των ορίων χιλιάδων δήμων της χώρας, ακόμη και σε περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής, κυρίως, όμως σε παραθαλάσσιες ζώνες της ηπειρωτικής και της νησιωτικής χώρας. Στους συγκεκριμένους οικισμούς οι πραγματικές τιμές των ακινήτων, όπως διαμορφώνονται με βάση τις συνθήκες της κτηματαγοράς, ανέρχονται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα από τα επίπεδα των φορολογητέων αξιών, που προσδιορίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες γης και τις τιμές εκκίνησης ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Συνεπώς, από την ένταξη των περιοχών αυτών στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης αναμένονται σημαντικές αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων που βρίσκονται σ’ αυτές τις περιοχές και, συνακόλουθα, υπεραυξήσεις σε δεκάδες φόρους που επιβαρύνουν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές. Οι τιμές που λαμβάνει σήμερα υπόψη της η εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων τα οποία βρίσκονται σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος είναι ιδιαίτερα χαμηλές σε σχέση με ό,τι ισχύει για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός αντικειμενικού συστήματος. Η αξία των κτισμάτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος δεν υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης που εφαρμόζεται στις περισσότερες περιοχές της χώρας, αλλά με βάση ένα σύστημα κατά το οποίο λαμβάνονται υπόψη τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου, οι οποίες ονομάζονται τιμές εκκίνησης ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Αυτές οι τιμές αφετηρίας, οι οποίες είναι καθορισμένες ανά τ.μ. και διαφοροποιούνται ανάλογα με το είδος του κτιρίου (με το εάν πρόκειται για διαμέρισμα, μονοκατοικία, επαγγελματική στέγη κ.λπ.), αυξάνονται ή μειώνονται με την εφαρμογή συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση κτιρίου, όπως το μέγεθος, η ποιότητα κατασκευής, η παλαιότητα και άλλα. Το σύστημα αυτό οδηγεί σε πολύ χαμηλότερη τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική τιμή ζώνης που ισχύει στα όρια του ίδιου δήμου.

Σύμφωνα με πηγές από το υπουργείο Οικονομικών, υπάρχουν συνολικά 7.000 περιοχές εντός σχεδίων πόλεων σε όλη τη χώρα οι οποίες παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός αντικειμενικού συστήματος. Στις περιοχές αυτές παρατηρείται το φαινόμενο πολυτελείς βίλες και άλλα κτίσματα με αγοραίες αξίες πολύ μεγάλες να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν αντικειμενικές τιμές ζώνης. Το σχέδιο που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών προβλέπει να δοθεί προτεραιότητα στην ένταξη περιοχών του λεκανοπεδίου Αττικής και των Κυκλάδων στο σύστημα των τιμών ζώνης. Πρόκειται, ενδεικτικά, για περιοχές που βρίσκονται στα όρια του Δήμου Μοσχάτου-Ταύρου, του Δήμου Κηφισιάς και άλλων μεγάλων δήμων του λεκανοπεδίου Αττικής, καθώς και για εκατοντάδες παραθαλάσσιους οικισμούς στη Μύκονο, στην Πάρο, στη Νάξο, στη Θήρα και σε άλλα νησιά των Κυκλάδων. Ειδικά στους οικισμούς των Κυκλάδων, έχουν ανεγερθεί τα τελευταία 20 χρόνια υπερπολυτελείς και πολυτελείς εξοχικές κατοικίες, όμως οι ιδιοκτήτες τους πληρώνουν πολύ μικρά ποσά ΕΝΦΙΑ επειδή οι ισχύουσες τιμές αφετηρίας με βάση τις οποίες προσδιορίζονται οι φορολογητέες αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων είναι πάρα πολύ μικρές. Σύμφωνα με πρόσφατες δηλώσεις του υπουργού Οικονομικών, Χρήστου Σταϊκούρα, με την επέκταση της εφαρμογής του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού στις 7.000 περιοχές, το σύστημα αυτό θα καλύπτει πλέον το 98% του πληθυσμού της χώρας.

2) Επικαιροποίηση όλων των αντικειμενικών τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές. Πρόκειται ουσιαστικά για το πρώτο βήμα προς την κατεύθυνση της εξομοίωσης των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, όπως αυτές διαμορφώνονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές ζώνης, με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Η επικαιροποίηση αυτή θα έχει τη μορφή μιας καθολικής αναπροσαρμογής όλων των τιμών ζώνης με βάση τα νέα δεδομένα που μεσολάβησαν από την προηγούμενη αναπροσαρμογή, η οποία έγινε τον Ιούνιο του 2018. Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών ζώνης αναμένεται να προκαλέσει:

* Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας στις οποίες οι πραγματικές τιμές κινήθηκαν ανοδικά τα τελευταία χρόνια και ιδίως σε περιοχές μεγάλων αστικών κέντρων, σε τουριστικές περιοχές της ηπειρωτικής χώρας και σε κοσμοπολίτικα νησιά με μεγάλη τουριστική κίνηση, όπου μέχρι και πριν από την πανδημία του κορονοϊού είχε προσλάβει τεράστιες διαστάσεις και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb και άλλων ηλεκτρονικών πλατφορμών.

* Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε πολλές «λαϊκές» περιοχές, όπου οι πραγματικές τιμές εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές.

* Μειώσεις στις φορολογητέες αξίες σε όσες περιοχές τα τελευταία χρόνια παρατηρήθηκε και εξακολουθεί να παρατηρείται και σήμερα το φαινόμενο οι πραγματικές τιμές να έχουν υποχωρήσει σημαντικά και να έχουν βρεθεί σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από αυτά τα οποία διαμορφώνονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές.

3) Ανάπτυξη ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων και θα διευκολύνει το υπουργείο Οικονομικών σε συχνές αναπροσαρμογές και επικαιροποιήσεις των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, ώστε να ακολουθούν τις μεταβολές των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς. Με το σύστημα αυτό, ο όρος αντικειμενική αξία θα καταργηθεί και θα αντικατασταθεί από τον όρο πραγματική εμπορική αξία.

Συμπαρασύρονται ΕΝΦΙΑ και ακόμη 19 φόροι ακινήτων

Οι επικείμενες μεταβολές στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων, που αποσκοπούν στην προσέγγισή τους με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, αναμένεται να προκαλέσουν, αντίστοιχα, μεταβολές σε 20 φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων. Οι φόροι αυτοί είναι:

1) Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Σύμφωνα με τα όσα έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση, η επίδραση που θα έχει ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών τιμών στο ύψος του κύριου ΕΝΦΙΑ του 2021 θα μετριαστεί με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του, που θα έχουν ως στόχο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων να πληρώσουν τον φόρο αυτό μειωμένο, σε σύγκριση με τον φόρο του 2019, κατά 8% μεσοσταθμικά.

2) Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Και ο φόρος αυτός θα επιδιωχθεί να μειωθεί φέτος μεσοσταθμικά κατά 8%, με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του, που θα αντισταθμίζουν τις επιπτώσεις από τις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών.

3) Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από τον φόρο αυτό απαλλάσσεται η αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:

– Έως 200.000 ευρώ, εφόσον πραγματοποιείται από άγαμο.

– Έως 250.000 ευρώ, εφόσον πραγματοποιείται από έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα. Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.

4) Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.

5) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.

6) Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.

7) Ο φόρος διανομής ακινήτων.

8) Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ έως 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

9) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).

10) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.

11) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δεύτερου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές από 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.

12) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

13) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

14) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

15) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαίρετων κτισμάτων.

16) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.

17) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.

18) Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες ακινήτων.

19) Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων, τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.

20) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.