Ακίνητα: Δύο πράγματα που πρέπει να ελέγξετε προτού υποβάλετε τη φορολογική δήλωση

Ιδιαίτερη προσοχή σε δύο σημεία της φορολογικής νομοθεσίας, τα οποία κρύβουν παγίδες υπερφορολόγησης, πρέπει να επιδείξουν φέτος οι φορολογούμενοι με εισοδήματα από ακίνητα. Τα σημεία αυτά αφορούν στα τεκμήρια διαβίωσης και στα ανείσπρακτα ενοίκια.

Ειδικότερα:

1) Οι φορολογούμενοι οι οποίοι το 2018 απέκτησαν εισοδήματα πολύ χαμηλότερα των 9.500 ευρώ προερχόμενα αποκλειστικά από εκμισθώσεις ακινήτων πρέπει να εξετάσουν με προσοχή εάν τα τεκμήρια διαβίωσης που τούς βαρύνουν προσδιορίζουν τα τεκμαρτά εισοδήματά τους σε επίπεδα υψηλότερα των 9.500 ευρώ.

 

Εάν τα εισοδήματα από μισθώματα είναι σημαντικά χαμηλότερα των 9.500 ευρώ αλλά τα τεκμήρια διαβίωσης προσδιορίζουν το φορολογητέο εισόδημα σε επίπεδο υψηλότερο των 9.500 ευρώ, τότε ο φορολογούμενος θα κληθεί, με την εκκαθάριση της φορολογικής του δήλωσης, να πληρώσει ένα υπέρογκο ποσό φόρου προς πληρωμή.

 

Για να αποφύγει την πρόσθετο φόρο, ο φορολογούμενος θα πρέπει να χρησιμοποιήσει τη μέθοδο της «ανάλωσης κεφαλαίου» από το περίσσευμα των εισοδημάτων των παρελθόντων ετών για να ξεπεράσει τα τεκμήρια.

 

Σε κάθε τέτοια περίπτωση:

 

α) Η διαφορά μεταξύ δηλωθέντος και τεκμαρτού εισοδήματος θα έχει χαρακτηριστεί ως «εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα» και θα έχει φορολογηθεί με 22% από το πρώτο ευρώ, σύμφωνα με την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος των ελευθέρων επαγγελματιών.

 

β) Περαιτέρω, επί του φόρου που θα έχει προκύψει με τον συντελεστή 22% θα έχει επιβληθεί προκαταβολή φόρου έναντι του επόμενου έτους με συντελεστή 100%, με αποτέλεσμα η συνολική φορολογική επιβάρυνση επί της διαφοράς μεταξύ δηλωθέντος και τεκμαρτού εισοδήματος να έχει φθάσει το 44%!

γ) Εάν το φορολογητέο εισόδημα που θα έχει προσδιοριστεί με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης έχει υπερβεί και το επίπεδο των 12.000 ευρώ, τότε ο φορολογούμενος θα κληθεί να πληρώσει και ειδική εισφορά αλληλεγγύης υπολογισθείσα με συντελεστές κλιμακούμενους από 2,2% έως 10% στο άνω των 12.000 ευρώ τμήμα του φορολογητέου εισοδήματος.

 

 

Για να γίνουν καλύτερα αντιληπτά όλα όσα αναφέραμε παραπάνω παραθέτουμε το ακόλουθο παράδειγμα:

 

 

Έστω άγαμος φορολογούμενος που κατά τη διάρκεια του 2018 απέκτησε εισοδήματα από ενοίκια συνολικού ύψους 6.315,79 ευρώ. Ο φορολογούμενος αυτός διαμένει σε μονοκατοικία 90 τ.μ. και διαθέτει ένα Ι.Χ. αυτοκίνητο 1.200 κ.εκ. παλαιότητας 10 ετών, καθώς επίσης και ένα μικρό μηχανοκίνητο σκάφος ανοικτού τύπου μήκους 2 μέτρων.

 

 

Το δηλωθέν καθαρό εισόδημα του φορολογούμενου προέρχεται εξ’ ολοκλήρου από ακίνητα και ανέρχεται στα 6.000 ευρώ καθώς από το ποσό των 6.315,79 ευρώ εκπίπτει αυτόματα ποσοστό 5% ως δαπάνη για επισκευή και συντήρηση, άνευ δικαιολογητικών.

 

Το τεκμαρτό εισόδημα του φορολογούμενου προσδιορίζεται ως εξής:

 

* Ελάχιστο τεκμήριο διαβίωσης:……….. 3.000 ευρώ.

 

* Τεκμήριο διαβίωσης κατοικίας:………. 4.620 ευρώ [(40 ευρώ Χ 80 τ.μ.) + (65 ευρώ Χ 10 τ.μ.) Χ 1,2]

 

* Τεκμήριο διαβίωσης Ι.Χ. 1.200 κ.εκ.: 2.800 ευρώ [4.000 ευρώ για τα 1.200 κ.εκ. – (4.000 ευρώ Χ 30% λόγω παλαιότητας)]

 

* Τεκμήριο ιδιωτικού σκάφους:…………..4.000 ευρώ

 

Σύνολο (άθροισμα) τεκμηρίων:………….14.420 ευρώ.

 

Άρα, το τεκμαρτό φορολογητέο εισόδημα ανέρχεται σε 14.420 ευρώ και υπερβαίνει το δηλωθέν κατά 8.420 ευρώ.

 

 

Ο φόρος εισοδήματος θα υπολογιστεί ως εξής:

 

-Στο δηλωθέν εισόδημα από ακίνητα:

 

6.000 ευρώ Χ 15% = 900 ευρώ

 

-Στη διαφορά μεταξύ δηλωθέντος και τεκμαρτού εισοδήματος:

 

8.420 ευρώ Χ 22% = 1.852,40 ευρώ

 

-Επιβολή προκαταβολή φόρου 100%:

 

1.852,40 ευρώ Χ 100% = 1.852,40 ευρώ

 

Συνολικό ποσό φόρου εισοδήματος και προκαταβολής φόρου: 900 ευρώ +1.852,40 ευρώ +1.852,40 ευρώ = 4.604,80 ευρώ

 

 

Επιπλέον, επί του τμήματος του τεκμαρτού εισοδήματος των 14.420 ευρώ, το οποίο υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ, δηλαδή επί των 2.420 ευρώ θα επιβληθεί και ειδική εισφορά αλληλεγγύης με συντελεστή 2,2%, με αποτέλεσμα ο φορολογούμενος να επιβαρυνθεί και με επιπλέον 53,24 ευρώ (2.420 ευρώ Χ 2,2%).

 

 

Συνολικά, ο φορολογούμενος θα κληθεί να πληρώσει το εξωπραγματικό ποσό των 4.658,04 ευρώ (φόρο εισοδήματος 4.604,80 ευρώ + ειδική εισφορά αλληλεγγύης 53,24 ευρώ), λόγω υπερφορολόγησης βάσει τεκμηρίων.

 

 

2) Τα ποσά των οφειλόμενων ενοικίων τα οποία δεν κατάφερε να εισπράξει εντός του 2018 φορολογούμενος-ιδιοκτήτης εκμισθούμενων ακινήτων θα συνυπολογιστούν στο συνολικό φορολογητέο εισόδημά του και θα επιβαρυνθούν με φόρο εισοδήματος και ενδεχομένως και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης, εάν δεν δηλωθούν σε ξεχωριστό κωδικό καί στο έντυπο Ε2 και στο έντυπο Ε1.

 

Συγκεκριμένα, στο Ε2 τα ανείσπρακτα ενοίκια πρέπει να δηλωθούν στην στήλη 16 της πρώτης σελίδας, και στο Ε1 πρέπει να αναγραφούν στους κωδικούς 125-126 του πίνακα 4Δ2 στην 3η σελίδα. Επιπλέον, για να αποφευχθεί η φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων θα πρέπει έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης, να έχει εκδοθεί εις βάρος του ενοικιαστή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

 

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει, πριν την υποβολή της δήλωσης, να προσκομίσει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή/υπεκμισθωτή.