Εκτίναξη στην αγορά ακινήτων – Ξένες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα

Αυξημένες κατά 130% εμφανίζονται οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά και ανάπτυξη ακινήτων στην Ελλάδα με την ολοκλήρωση του φετινού πρώτου τριμήνου, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει δημοσιοποιήσει η Τράπεζα της Ελλάδας. Πρόκειται για ένα σαφές δείγμα ότι και φέτος, κινητήριος μοχλός της ζήτησης θα εξακολουθήσουν να είναι οι ξένοι επενδυτές, παρά τη διαφαινόμενη στροφή και μιας –μικρής έστω– μερίδας των Ελλήνων προς την αγορά κατοικίας. Εφόσον, μάλιστα, διατηρηθεί ο υφιστάμενος ρυθμός ανόδου των επενδύσεων στο σύνολο του 2019, είναι πιθανό το τρέχον έτος να ολοκληρωθεί με συνολική εισροή κεφαλαίων της τάξεως των 3 δισ. ευρώ, σηματοδοτώντας ένα ακόμα ιστορικό υψηλό για την ελληνική αγορά ακινήτων.

Υπενθυμίζεται ότι στο σύνολο του 2018, τα κεφάλαια που τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά ακινήτων από το εξωτερικό αυξήθηκαν κατά 172% σε σχέση με το 2017 και διαμορφώθηκαν πέριξ του 1,3 δισ. ευρώ. Από το ποσό αυτό, περί τα 655 εκατ. ευρώ αφορούσαν αποκλειστικά αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές, με τα υπόλοιπα κεφάλαια να αφορούν επενδυτικές κινήσεις, όπως αναπτύξεις κτιρίων και ανακατασκευές υφιστάμενων ακινήτων. Πρόκειται για ποσό υπερδιπλάσιο του 2017, όταν εκτιμάται ότι στην Ελλάδα καταγράφηκαν εισροές κεφαλαίων της τάξεως των 500 εκατ. ευρώ για αγορές ακινήτων.

Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, οι βασικοί παράγοντες που έχουν συνδράμει στην εκτόξευση των κεφαλαίων που τοποθετούνται στην εγχώρια κτηματαγορά (πέραν, ασφαλώς, της οικονομικής σταθεροποίησης και της εξόδου από τα μνημόνια) είναι οι προσδοκίες σημαντικών αποδόσεων από την εκμετάλλευση ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως επίσης η επιτυχία του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., μέσω της απόκτησης ακινήτων αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ.

Κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους και συγκεκριμένα από τις αρχές του 2019 μέχρι και τις 4 Ιουνίου (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία), έχουν χορηγηθεί 645 νέες άδειες παραμονής σε επενδυτές εκτός Ε.Ε. Με τον σημερινό ρυθμό, εκτιμάται ότι μέχρι το τέλος του έτους θα έχουν εκδοθεί περί τις 1.550 νέες άδειες, αριθμός ελαφρώς αυξημένος σε σχέση με το 2018, όταν εκδόθηκαν 1.400 άδειες, σημειώνοντας άνοδο της τάξεως του 46% έναντι του 2017. Συνολικά, από τις αρχές του προγράμματος στα μέσα του 2013 και μέχρι τις αρχές του φετινού Ιουνίου έχουν εκδοθεί 4.537 άδειες σε επενδυτές εκτός Ε.Ε. Το 60% αυτών ή 2.757 άδειες αφορούν Κινέζους επενδυτές, οι οποίοι εξακολουθούν να είναι και οι πλέον κινητικοί.

Σε πρόσφατη εσπερίδα για την αγορά ακινήτων, στο πλαίσιο της έκθεσης Arexpo 2019, ο αντιπρόεδρος του ελληνοκινεζικού επιμελητηρίου, κ. Νικόλαος Γιαννίδης, συμπλήρωσε μάλιστα ότι «οι Κινέζοι κάτοχοι της “χρυσής βίζας” αξιοποιούν περισσότερο από τους υπόλοιπους τη δυνατότητα άδειας διαμονής συζύγου και παιδιών κάτω των 24 ετών, φέρνοντας τις οικογένειές τους στην Ελλάδα». Στον αντίποδα, οι Ρώσοι και Τούρκοι επενδυτές αξιοποιούν σε μικρότερο βαθμό τη σχετική δυνατότητα. Άλλο ένα στοιχείο που επισημάνθηκε ως τάση, είναι το ενδιαφέρον που δείχνουν για την Golden Visa οικογένειες αλλά και μεμονωμένοι επενδυτές από το Ιράκ και το Ιράν.

Άλλη μια τάση που παραμένει ξεκάθαρη, είναι η προτίμηση των ξένων επενδυτών στην αγορά ακινήτων στην Αττική. Σχεδόν το 80% των αδειών παραμονής μέσω του σχετικού προγράμματος αφορά την απόκτηση ακινήτων εντός του Λεκανοπεδίου, ενώ ακολουθούν η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη.

Περιζήτητα και πανάκριβα τα υπερπολυτελή εξοχικά στα νησιά

Η διατήρηση της ζήτησης από το εξωτερικό σε υψηλό επίπεδο για ακόμα ένα έτος, έχει λειτουργήσει και υπέρ της περαιτέρω αύξησης των τιμών πώλησης εξοχικών κατοικιών.

Προς την κατεύθυνση αυτή έχει συμβάλει και η ποιοτική αναβάθμιση των πωλούμενων κατοικιών, καθώς όλο και περισσότεροι πωλητές στρέφονται προς ένα πιο απαιτητικό αγοραστικό κοινό, το οποίο όχι μόνο είναι διατεθειμένο να καταβάλει υψηλότερο τίμημα αν ικανοποιηθούν οι ανάγκες του, αλλά επιπλέον επηρεάζεται και λιγότερο από τυχόν απρόοπτες συνθήκες, όπως μια επιδείνωση του οικονομικού κλίματος.

Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιοποίησε εντός της εβδομάδας η διαδικτυακή πλατφόρμα αγγελιών ακινήτων Spitogatos (www.spitogatos.gr), καταγράφεται σημαντική ενίσχυση των μέσων ζητούμενων τιμών πώλησης εξοχικών κατοικιών.

Ενώ μέχρι πέρυσι, οι αυξήσεις περιορίζονταν σε λιγοστά εξαιρετικά δημοφιλή νησιά, όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, φέτος η εικόνα είναι έντονα ανοδική για περισσότερες περιοχές υψηλής τουριστικής κίνησης. Πέραν της Σαντορίνης, όπου η μέση ζητούμενη τιμή είναι ενισχυμένη κατά 18,2% σε 3.465 ευρώ/τ.μ., αύξηση κατά 18,1% σε 3.810 ευρώ/τ.μ. καταγράφεται και στην Αντίπαρο. Επίσης, άνοδο κατά 16% εμφανίζουν και οι τιμές των εξοχικών στην Αίγινα σε σχεδόν 2.000 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο. Στη Σκόπελο, η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται πλέον σε σχεδόν 1.500 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 13,4%, ενώ αύξηση της τάξεως του 13,1% σημείωσαν και οι τιμές στην Ιθάκη στις 2.465 ευρώ/τ.μ.

Επίσης, με διψήφιο ποσοστό αύξησης των τιμών κινούνται φέτος, τόσο η Τήνος με 11,6% σε 1.720 ευρώ/τ.μ., όσο και η Κύθνος με 10,5% σε 2.190 ευρώ/τ.μ.

Βέβαια, το ακριβότερο νησί για την αγορά εξοχικής κατοικίας εξακολουθεί να είναι η Μύκονος και μάλιστα με σημαντική απόσταση από το επόμενο νησί. Στη Μύκονο η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ανέρχεται φέτος σε 5.230 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια άνοδο της τάξεως του 7%. Υπενθυμίζεται ότι η αγορά της Μυκόνου, όπως επίσης κι εκείνη της

Σαντορίνης (αλλά και άλλων επιλεγμένων νησιών των Κυκλάδων, όπως η Αντίπαρος), έχει εξελιχθεί σε μια διεθνοποιημένη αγορά για την απόκτηση εξοχικών κατοικιών, προσελκύοντας κατά κύριο λόγο ξένους επενδυτές/αγοραστές από χώρες της Μέσης Ανατολής, της Ευρώπης και των ΗΠΑ.

Υπενθυμίζεται, πάντως, ότι εξακολουθεί να υφίσταται ένα σημαντικό απόθεμα απούλητων εξοχικών κατοικιών σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές της χώρας, το οποίο υπολογίζεται ότι διαμορφώνεται σε περίπου 50.000 ακίνητα. Εκεί, είναι δύσκολο να αυξηθούν σημαντικά οι τιμές, καθώς θα απαιτηθούν ακόμα αρκετά χρόνια έως ότου βρεθεί ο απαιτούμενος αριθμός αγοραστών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η αγορά των εξοχικών κατοικιών ήταν η πρώτη η οποία κατέγραψε απώλειες σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης, σχεδόν προτού εμφανιστεί η οικονομική κρίση, καθώς ήδη η ζήτηση είχε αρχίσει να επιβραδύνεται από το 2009.

Μετά μία δεκαετία αυξήθηκαν οι τιμές πώλησης των οικοπέδων στην Αττική

Σε τροχιά ανόδου έχουν τεθεί πλέον και τα οικόπεδα, όπως καταγράφει έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuation Services. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία που αφορούν το διάστημα του φετινού δεύτερου τριμήνου του τρέχοντος έτους, οι τιμές πώλησης οικοπέδων εντός της Αττικής κατέγραψαν την πρώτη ετήσια άνοδό τους από το 2009 και μετά. Συγκεκριμένα, σε επιλεγμένες περιοχές του Λεκανοπεδίου, όπως το Μαρούσι, το Περιστέρι, ο Χολαργός, το Π. Φάληρο και οι Αμπελόκηποι, καταγράφεται πλέον μέση αύξηση της τάξεως του 2,27%.

Τη μεγαλύτερη άνοδο με 3,75% σημειώνουν τα οικόπεδα στον Δ. Αμαρουσίου με συντελεστή δόμησης 0,8 κι εκτιμώμενη μέση τιμή τα 660 ευρώ/τ.μ. Ακολουθούν οι Αμπελόκηποι με άνοδο κατά 2,2% σε 1.805 ευρώ/τ.μ. (αφορά οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6), ενώ στον Χολαργό (Σ.Δ. 1,2), η αύξηση διαμορφώνεται σε 2,15% και η μέση τιμή σε 935 ευρώ/τ.μ. Στο Π. Φάληρο (Αμφιθέα), η μέση τιμή αγγίζει τα 1.190 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια αύξηση της τάξεως του 1,7%, ενώ στο Περιστέρι (Σ.Δ. 1,8), οι τιμές διαμορφώνονται σε 705 ευρώ/τ.μ., ενισχυμένες κατά 1,55%, σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους.

Όπως τονίζει στην ανάλυσή του ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis και του RICS Hellas/Valuation Professional Group (VPG), «οι κατασκευαστές αρχίζουν σιγά σιγά να διαθέτουν κεφάλαια και να επενδύουν στην αγορά οικιστικών οικοπέδων, με αποτέλεσμα, τόσο η οικοδομική δραστηριότητα, όσο και οι σχετικές συναλλαγές να καταγράφουν ελαφρώς ανοδική τάση. Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική, απ’ ό,τι στα βόρεια προάστια», σημειώνει ο κ. Ξυλάς.

Σύμφωνα με τον ίδιο, από τις αρχές του 2018 έχουν αρχίσει να ανεγείρονται σταδιακά νέες οικοδομές, οι οποίες, κατά κανόνα εντοπίζονται σε περιοχές μεσαίου εισοδηματικού προφίλ αγοραστών, όπως το Παλαιό Φάληρο και η Αγία Παρασκευή. Στα σημεία εκείνα αποκτήθηκαν οικόπεδα σε χαμηλές τιμές, κατά τη διάρκεια της κρίσης και παράλληλα ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι απαγορευτικός για έναν υποψήφιο αγοραστή-ιδιοκτήτη. Σημειωτέον, δε, ότι σε μεγάλο βαθμό οι νέες αυτές οικοδομές είναι, κατά μεγάλο ποσοστό, αυτοχρηματοδοτούμενες και δεν φαίνεται να αποτελούν προϊόν αντιπαροχής.

Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα ποσοστά των αντιπαροχών εξακολουθούν να παραμένουν στάσιμα, στο χαμηλό επίπεδο που διαμορφώθηκαν τα τελευταία χρόνια, καθώς δεν ξεπερνούν πλέον το 38%, ενώ κατά μέσον όρο κινούνται πέριξ του 30%-35%. Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, πάντως, «τα ποσοστά αντιπαροχών θα αρχίσουν σταδιακά να αυξάνονται, μόνο όμως εφόσον οι τάσεις ανόδου των αξιών των οικοπέδων αρχίσουν να παγιώνονται, κάτι που δεν αναμένεται να συμβεί πριν να ολοκληρωθεί ένας ακόμα χρόνος αυξήσεων».

Ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τα στοιχεία έτερης έρευνας της ΕΠΠΑ (Ενωση Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας), βασισμένη σε όλα τα δεδομένα του Μητρώου Συναλλαγών της ΑΑΔΕ. Σύμφωνα με αυτά, από τότε που συστάθηκε η σχετική βάση δεδομένων (από τον Φεβρουάριο του 2018 και μέχρι τους πρώτους μήνες του 2019), έχουν καταγραφεί 7.348 αγοραπωλησίες οικοπέδων, που αποτελούν το 12,23% του συνόλου των συναλλαγών. Κατά το 2017 (στοιχεία 10 μηνών) καταγράφηκαν 2.586 συναλλαγές, ενώ στο σύνολο του 2018, ο αριθμός των αγοραπωλησιών οικοπέδων ανήλθε σε 3.839. Αντίστοιχα, κατά τους πρώτους μήνες του 2019, έχουν καταγραφεί άλλες 923 συναλλαγές οικοπέδων.

Σε ανοδική τροχιά

Ανοδο της τάξεως του 4% σημείωσαν οι τιμές πώλησης κατοικιών πανελλαδικά κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου τριμήνου, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που ανακοίνωσε η Τράπεζα της Ελλάδας, νωρίτερα εντός του μήνα. Το 2018, οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 1,6%, σηματοδοτώντας το πρώτο πλήρες έτος ανόδου από το 2008.

Τα διαμερίσματα

Τα νεόδμητα διαμερίσματα κατέγραψαν άνοδο των τιμών κατά 4% κατά τους πρώτους τρεις μήνες, παρά το γεγονός ότι η ζήτηση για τη συγκεκριμένη κατηγορία, τουλάχιστον από Ελληνες, είναι μηδαμινή. Αντίστοιχα, οι τιμές πώλησης των παλιότερων διαμερισμάτων (ηλικίας από πέντε έτη και πάνω), ενισχύθηκαν κατά 3,9%.

Πρώτη η Αθήνα

Η ευρύτερη περιοχή της Αθήνας πρωταγωνιστεί, δεδομένου ότι η πορεία των τιμών φέτος είναι ακόμα ταχύτερη, με την αύξηση να ανέρχεται σε 5,8% (από 2,5% στο σύνολο του 2018 και 4,3% κατά το τέταρτο τρίμηνο του έτους). Στη Θεσσαλονίκη η αύξηση κατά το πρώτο τρίμηνο άγγιξε το 3,9%.